上月底，北京市银监局刚刚断然叫停未封顶楼盘个人按揭贷款。11月3日，央行紧接着宣布存款准备金率从本月15日起上调0.5个百分点。如果说，对后者，有些专家学者还有可能会赌咒发誓地对业内外人士说，这对楼市没有多少影响。但对前者，我估计，应该没有几个人会拥有说这种话的勇气了吧。那么，叫停未封顶个贷，对楼市买卖各方影响究竟会如何呢？

　　对开发商的影响

　　叫停未封顶个贷，从资金层面讲，其实质是变相叫停了预售，这对开发商影响会有多大呢？

　　所谓“如鱼饮水，冷暖自知”，叫停未封顶个贷对开发商的影响，最清楚的恐怕没过于是开发商自己吧。

　　10月23日， 在2006第二届中国地产金融年会上，张欣女士演讲的主题是《房地产市场的资金的来源》。真人面前不打诳语，面对地产圈内的自家人，张欣女士显得十分坦诚——

　　从张欣女士的演讲中，我们得以了解，预售，是绝大部分国内房地产项目的运作模式。中国房地产企业市场资金来源，虽然有四种：一是自有资金即自己存的钱，二是银行借来的钱，三是客户付的钱，四是华尔街的钱。但是，在四种资金来源中，张欣女士说，最主要的市场资金来源，还是客户付的钱。

　　张欣女士具体举例说，SOHO中国在CBD开发的项目大部分是这类的，我们已预售的房子，预售的速度远远比房子盖的速度要快，一栋100米高的5万平方米的房子，建设的速度可能是一年半周期，销售的速度在今年的市场来讲基本是五到六个月就可以结束销售，我们通过预售的方式把房子盖起来。这部分是最成熟，风险最小的，预售大大降低了市场的风险性。

　　当张欣女士演讲结束后，主持人作了很好的概括，他说——

　　刚才从张总的演说里面，咱们分享了很多成功甚至有一些不成功的经历，让大家看到像SOHO中国优秀的企业主要的市场资金来源还是第三条，即客户付的钱。我相信在座的很多发展商最后用的就是这个融资的渠道，大家都会用，可能SOHO中国用的更好一些。

　　从张欣女士在2006第二届中国地产金融年会《房地产市场的资金的来源》的演讲和主持人的高度概括中，我们不难知道，叫停未封顶个贷，也即变相叫停预售，等于是掐断了开发商最大的资金来源。大家不难想象，这对开发商的资金压力会是何等的巨大。

　　这就怪不得开发商在火急火燎中，不得己要去寻找典当行来帮忙了。据《第一财经日报》报导——

　　北京宝瑞通典当行工作人员李小姐表示，甚至有房地产公司要求将项目土地等权属作为抵押换取数千万元短期借款，不过根据目前典当融资上限5000万元的规定，以及典当要对多个项目短期融资不能集中放贷之风险，这种燃眉之急尚未有化解良策。

　　对购房者的影响

　　从张欣女士《房地产市场的资金的来源》的主题演讲中，我们知道，对开发商们来说，预售的优点是如此多多——

　　不仅使房地产企业卖出了房子，融来了钱，而且还不用付利息，降低了开发商的市场风险……

　　这就难怪开发商们当年对央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），是那样的感冒了。因为，今天北京银监局叫停未封顶个贷的依据《现场检查意见书》，说白了无非是当年“121号”文件的翻版。

　　然而，我们知道，预售的上述种种优点无非都是对开发商而言的。而在楼市中，买卖双方从总体上来说，所玩的其实是一种“零和游戏”。对于购房者来说，预售对于开发商的好处，就是一一对应于购房者的坏处。

　　当然，如果购房者购房用的全是自有资金，那么，独享“预售”坏处的，也就只有购房者自己。然而，问题在于，现在的房价实在太高了，在一些房地产热点城市，甚至高得有些离谱了，除了少数富人，绝大多数工薪阶层，如果不采用银行按揭贷款购房的方式，那是绝对不可能买得起住房了。于是，陪同购房者分享“预售”坏处的，也就有了银行。

　　由于存在着巨大存贷差的压力，同时，远超国际水平的存贷利率差，也促使银行产生更多地通过传统的存贷业务获取更多收入和利润的冲动。更何况，这其中还含有基层银行为了应付上级考核，努力“做大分母”，以便降低“不良贷款率”的追求。以及银行人员贪赃枉法，内外勾结进行“假按揭”等违法乱纪行为。

　　由于存在着以上种种因素，银行对于“预售”坏处的“分享”的“渴望”，或者说，银行在个人房贷市场上的无序竞争，也就异常地激烈了。如上海的房贷争夺战，甚至开始瞄准在校的大学生们了。